안녕하세요.
현재 재건축, 재개발을 진행하는 구역 외에도 추후 건축연한(30년)이 지나 사업을 진행할 재건축 예정구역을 확인할 수 있습니다.
각 시도 홈페이지에 들어가면 확인이 가능한데요.
오늘은 그 중 안산시 재건축 예정구역의 사업성이 가장 좋은 아파트에 대해 구체적으로 다뤄보도록 하겠습니다.
예정사업 전체 현황 및 정비기본계획 내용 확인은 좌측 링크에서 확인 가능합니다.
글을 시작하기에 앞서서 정비예정구역을 나름대로 구역을 나누었습니다.
1. 성포역(신안산선 인근)
2. 상록수역(4호선, GTX-C) 인근
3. 선부역(서해선) 인근
호선 별 구역으로 나누어 포스팅 예정입니다.
해당 구역들의 사업성 1위 아파트 외 대장아파트, 숨겨진 꿀 투자처 아파트는 하단 내용을 참조해주세요.
성포역(신안산선) 인근
성포역 인근 아파트 중 사업성이 가장 좋은 아파트는 성포주공 4단지입니다.
사실 해당 구역에 대부분 아파트들이 성포역 인근에 위치해있기에 성포역 인근 구역으로 지정했지만, 실질적으로는 4호선, 수인분당선 라인인 중앙역과 거리가 더 가깝습니다
직선거리로는 중앙역이 약 500m정도 나오지만 중간에 안산천 다리를 건너는 등 실제로는 도보로 10분 이상 소요되는 거리입니다.
성포주공 4단지는 2012년에 건축연한이 이미 도래했고, 구역 면적은 46,900m2에 세대 수가 780세대입니다.
따라서 세대당 평균대지면적은 약 60m2이면서 평형으로 환산 시 18평 정도가 나오게 됩니다.
인근 정비예정 구역 중에서는 가장 높죠.
평균대지면적 18평이 어느정도 수치일까요?
해당 구역은 3종 일반주거지역으로 종상향 후 안산시 상한용적률에 따라 최대 280% 미만까지 건설을 할 수 있습니다.
대략적으로 계산을 해보면 전 세대를 34평으로 분양 시 추후 1168세대를 분양할 수 있고, 25평으로 분양 시 1588세대를 분양할 수 있습니다.
최근 안산의 경우에는 조합원에게 34평의 큰 평수를 분양해주고 일반분양은 25평으로 분양해주고 있는데
이를 반영할 경우 780세대에서 34평으로 가져가고 남은 세대를 25평으로 일반분양을 한다면 일반분양은 528세대가 나오는 셈입니다.
대략적인 추산치에, 극단적으로 조합원에게 많은 평수를 준 점을 생각하면 조합원 대비 약 67%의 일반분양 세대수가 나오니 괜찮은 구역입니다.
역세권은 아니지만, 신안산선과 4호선, 수인분당선 모두 접근이 가능하다는 점, 아파트 맞은편이 편의시설(롯데마트, 영화관)이 있고, 안산 중심 번화가인 중앙동(중앙역 로데오거리) 모두 접근이 용이하기 때문에 생활권이 잘 맞는 분은 눈여겨 볼 만한 자리입니다.
상록수역(4호선, GTX-C) 인근
상록수역 인근 재건축 예정구역에서 사업성이 잘 나오는 곳은 태영아파트입니다.
재건축 연한은 2021년에 도래했고, 구역면적은 35,328m2에 현재 세대 수는 672세대입니다.
평균 대지면적은 52.57m2으로 평형으로 환산 시 약 16평이 나옵니다.
인근 정비구역과 비교했을 때, 눈에 띌 정도로 평균 대지면적이 높게 나온 구역은 아닙니다.
약 1,2평 정도씩 차이가 나는 정도입니다.
전 세대를 34평으로 분양했을 때 건설가능한 총 호수는 880세대, 25평으로 분양 시 1196세대가 나오죠.
위에서 봤던 성포주공 4단지와 동일하게 계산을 해보겠습니다.
조합원 672세대에 전부 34평을 분양하고, 나머지 면적은 일반분양을 내준다고 했을 때 282세대를 분양할 수 있습니다.
조합원 수 대비 약 40%정도 일반분양 호수가 나오네요.
인근 아파트 중에는 사업성이 잘 나오는 곳이지만 사업성이 좋다고는 할 수는 없겠습니다.
이런 경우에는 인근 정비예정 구역 중 먼저 정비사업이 시작하는 곳을 잘 살펴봐야 합니다.
재건축 추진 조합이 설립되고, 시공사 선정 단계에서 잘 선정이 되는지 확인을 하셔야 투자가 가능하겠네요.
선부역(서해선) 인근
그리고 안산의 또 다른 정비예정 구역인 선부역 인근입니다.
서해선이 중심부를 통과하고 있는 구역이죠.
전철역 접근성은 수정한양아파트가 가장 좋을 것 같습니다.
서해선으로 아래로 이동하면 초지역에서 환승하여 4호선, 수인분당선, 인천발KTX(예정)을 이용 가능할 것으로 보이며, 위쪽으로 이동하면 부천을 지나 고양시까지 접근이 가능합니다.
사업성은 어떨까요?
재건축 연한은 21년에 도래, 구역 면적은 118,871m2이며 세대 수는 1870세대로 큰 구역입니다.
평균대지지분은 63.57m2로 약 19평이 나오네요.
오늘 살펴본 구역 중 가장 평균대지지분이 높습니다.
해당 구역도 또한 3종 일반주거지역으로 최대 280%까지 용적률을 올릴 수 있다고 놓고 계산해보면 어떻게 될까요?
전 세대 34평 분양 시 2961세대, 25평 분양 시 4027세대가 나옵니다.
마찬가지로 조합원 34평 분양 및 일반분양은 25평으로 분양 시 일반분양만 1484세대가 나오네요.
조합원 대비 일반분양 수는 80%로 거의 1:1에 육박하는 사업성을 보여주고 있습니다.
게다가 초품아로 생활권만 잘 맞는다면 실거주하기 굉장히 좋을 위치인 것 같습니다.
마치며
오늘 이렇게 안산시 재건축 정비예정 구역 중 크게 구역을 3가지로 나누어 가장 사업성이 높은 구역을 살펴봤습니다.
포스팅에서는 사업성을 나타내는 평균대지지분으로 살펴봤으나 그 외 다른 대장아파트나, 숨겨진 꿀 지역이 있는데요.
그 지역들은 구역들을 분석하면서 표로 정리해 포스팅을 남겨놨습니다.
아래 링크에서 확인하시면 구역별로 아파트 별 현황, 사업성 총정리 및 숨겨진 꿀 투자처 아파트를 찾으실 수 있습니다.
꼭 놓치지 말고 알아가세요!
- 안산시 재건축(중앙-성포-월피) 정비예정구역 현황, 사업성 분석 TOP3, 신안산선
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